16 сентября 2009 г.
Основанием для регистрации прав на недвижимое имущество, помимо прочего, могут быть и вступившие в законную силу судебные акты. Но из-за того, что исцы не всегда грамотно формулируют свои требования, с их исполнением часто возникают проблемы.
Надлежащий ответчик
Некоторые граждане и даже адвокаты ошибочно полагают, что если решение суда требуется для регистрации права, то ответчиком должен быть регистрирующий орган. Такой путь нерезультативен, поскольку орган, осуществляющий государственную регистрацию, не оспаривает ничьих прав, не обладает спорным объектом и суды отказывают в иске к ненадлежащему ответчику.
Ответчиком должен выступать тот, кто может претендовать на спорный объект недвижимости (наследники, пользователи имущества). Если таковых лиц нет, то полагаем возможным привлечь орган местного самоуправления, ведь при отсутствии собственника имущества оно признается бесхозяйным и орган местного самоуправления может претендовать на признание права муниципальной собственности.
В судебной практике нередко встречаются иски о признании права собственности на недвижимость, дополненные требованием обязать регслужбу осуществить регистрацию права собственности на него и выдать свидетельство о государственной регистрации права.
В предъявлении дополнительных требований нет надобности, поскольку регистрирующий орган не нарушал прав истца на регистрацию его права. Более того, судебное решение о признании права гражданина на недвижимость и так будет являться основанием для его государственной регистрации. В большинстве случаев суд по ходатайству регслужбы прекращает производство по делу в этой части. Кроме того, регистрация прав, как было отмечено, носит заявительный характер и без обращения правообладателя в орган, осуществляющий регистрацию прав, с соответствующим заявлением и представления необходимых документов регслужба, несмотря на наличие вступившего в законную силу судебного акта, не сможет осуществить регистрацию прав и выдать свидетельство, что, кстати, также делается на основании заявления правообладателя.
К примеру, Григорий Яковлевич Смирнов 20 лет пользовался гаражом, но официально оформленных документов у него не оказалось. Он был вынужден доказывать свое право через суд, который принял решение в его пользу. В регслужбу Григорий Яковлевич не пошел, посчитав, что решения суда будет достаточно. Проблемы возникли опять уже после смерти Смирнова: его наследникам снова пришлось обращаться в суд, чтобы включить гараж в наследственную массу.
Не имеете права
Если право уже зарегистрировано, его можно оспорить в судебном порядке. Но как именно это сделать?
Следует помнить, что право у гражданина возникает с момента регистрации, но приобретается оно в силу иных юридических фактов (по сделке, наследству, в порядке приватизации и т. п.). Если вы намерены оспорить чье-то зарегистрированное право, значит, в ваших интересах, чтобы право другого лица прекратилось, и именно лицо, чье право вы оспариваете, должно выступать ответчиком. Спор существует между вами и фактическим обладателем имущества, и уже суд будет определять, кому принадлежит право.
Что касается регистрирующего органа, то к участию в таких спорах он может привлекаться в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора — в этом заинтересованы и суды, и граждане, добивающиеся установления права собственности. Обычно мнение специалистов регслужбы позволяет скорректировать требования заявителей, что значительно ускоряет судебный процесс и дает возможность избежать затруднений при исполнении решений суда.
Приведем пример из недавней судебной практики.
До официальной регистрации брака Ласточкины купили дом, оформив право собственности на мужа. После развода жена подала в суд о признании дома совместно нажитым имуществом. Суд удовлетворил ее требования и разделил имущество между супругами. К участию в данном гражданском деле управление привлечено не было. Татьяна Ласточкина решила повременить с регистрацией своего права на долю в доме, решив, что теперь бывший супруг уже ничего не сделает. Тем временем мужчина смог продать дом, ведь согласно сведениям в регслужбе имущество является его единоличной собственностью. Тогда бывшая жена обратилась в управление регслужбы за регистрацией своей доли, но решение суда о признании ее доли в жилом помещении было уже не исполнимо. Теперь Ласточкиной приходится оспаривать в суде право уже нового владельца жилья. В подобной ситуации необходимо было привлечь регслужбу и вовремя обратиться за регистрацией.
Наиболее очевидная ошибка, допускаемая истцами, — предъявление требования о признании недействительной государственной регистрации права или свидетельства о регистрации, записи в реестре.
Верните как было
Отдельно хочется остановиться на вопросах, связанных с погашением записей о правах и сделках, признанных недействительными.
По общему правилу стороны обязаны возвратить друг другу все полученное по сделке. Документом, подтверждающим исполнение данного требования, служит передаточный акт, который наряду с решением суда о признании сделки недействительной может стать основанием прекращения в реестре записи о регистрации права приобретателя и внесении записи о праве первоначального собственника. Но, как правило, в связи с конфликтом сторон это условие невыполнимо.
Если сторонами в суде не поднят вопрос о применении последствий недействительной сделки и в решении суда о признании договора недействительным не указано, подлежит ли имущество возврату в собственность бывшего владельца, регистрационная служба на основании такого решения не вправе прекратить запись о праве собственности приобретателя и зарегистрировать право лица, в интересах которого сделка признана недействительной. В связи с чем заинтересованной стороне приходится снова обращаться в суд с иском о применении последствий недействительности сделки...