13 декабря 2008 г.
На днях в редакции районной газеты «За победу» побывал начальник межрегионального отдела №9 Управления Роснедвижимости по Чувашской Республике Вячеслав Михайлович Ефимов. Беседа «за круглым столом» в основном затронула закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Вячеслав Михайлович, являющийся главным землемером Вурнарского и Ибресинского районов, остановился и на Земельном кодексе, и на Гражданском кодексе, говорил о снижении размера пошлины за регистрацию прав на земельные участки, ответил на ряд других вопросов нашего корреспондента.
Сразу двумя хорошими новостями порадовали депутаты граждан, имеющих земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Во-первых, в самое ближайшее время такие собственники смогут зарегистрировать свои права в пять раз дешевле. А во-вторых, депутаты продлили срок приведения договоров аренды земельных долей в соответствии с правилами гражданского и земельного законодательства на два года. В первом чтении были приняты соответствующие поправки в Налоговый кодекс и в Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
- Да, согласно первому законопроекту размер госпошлин за государственную регистрацию прав, ограничений прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, а также сделок, на основании которых ограничиваются права на указанные участки, составит 100 рублей. Причем как для физических лиц, так и для юридических. В настоящее время по действующему законодательству пошлина для граждан составляет 500 рублей, для организаций – 7500 рублей.
Помимо этого, пошлина за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения составит 50 рублей как для физических, так и для юридических лиц.
Как отметил заместитель Председателя Комитета Госдумы по бюджету и налогам Геннадий Кулик, это первый шаг по облегчению процедуры регистрации земельных долей. Впоследствии, тоже по его словам, будут приняты поправки в Земельный кодекс и Закон об обороте сельхозземель.
- Сегодня очень много граждан имеют так называемые земельные паи. Они их получили в начале 1990-х годов, когда закончилась советская власть и на селе началась приватизация земли.
- - Совершенно верно. Сельскохозяйственные угодья были поделены на условные земельные доли и переданы в общую долевую собственность сельских жителей, каждый из которых получил свидетельство о праве собственности. К сожалению, процедура выделения из общих угодий своего земельного участка для ведения фермерского хозяйства в действующем законодательстве сформирована нечетко и на практике получить свою долю очень сложно.
Помимо этого, в соответствии с действующей редакцией пункта 1 статьи 16 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления в силу указанного закона, должен быть приведен в соответствие с Гражданским кодексом РФ в течение шести лет со дня вступления в силу данного закона, то есть до 27 января 2009 года. Если этого не сделать, то с 28 января 2009 года все земельные доли переходят в доверительное управление к сельскохозяйственной организации. А это означает, что в случае банкротства такой сельхозорганизации ее долги будут погашаться за счет земельных долей, находящихся в доверительном управлении, причем без согласия собственников этих долей. Так что, собственники в самое ближайшее время их не оформят, то в будущем они могут их потерять. Времени осталось просто в обрез. Поэтому, чтобы не допустить неблагоприятных последствий для собственников земельных долей, не успевших оформить договор аренды в соответствии с правилами Гражданского кодекса, депутаты продлили срок оформления прав на землю еще на два года.
Продления срока переоформления договоров аренды земельных долей еще на 2 года позволит сельхозпроизводителям и владельцам земельных долей цивилизованно решить вопрос с использованием земли на законных основаниях. В дальнейшем будут упрощены процедуры оформления и государственной регистрации прав на земельные доли, как это было сделано два года назад для садоводов, огородников и дачников.
- Вячеслав Михайлович, Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ввел в современное земельное право ранее не существовавшее понятие «невостребованные земельные доли». Что это такое?
- Обратимся к этому Закону. Пункт 5 статьи 13 вышеназванного закона под невостребованными земельными долями понимает такие земельные доли, собственники которых не распоряжались ими в течение трех и более лет с момента приобретения прав на земельную долю. Если сказать проще, то невостребованными, в строгом смысле слова, являются во-первых, доли тех лиц, которые были включены в 1992 году в списки на приватизацию, но умерли до момента выдачи свидетельств на право собственности. Во-вторых, доли тех лиц, кто по каким-то причинам не получил свидетельства (например, выехали за пределы района).
- Да, но закон, по сути, под невостребованные доли позволит и доли тех граждан, которые держат при себе многие годы свидетельства и не выделяют в счет них земельные участки. А раз так, то и право собственности на них может перейти к муниципальным образованиям района. Насколько это реально?
- Напомню, что согласно ч. 2 ст. 35 Конституции, «каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Право распоряжаться имуществом включает в себя право собственника самостоятельно решать: распоряжаться им или нет. Это положение Конституции исключает объем невостребованных долей вне рамок закона.
- Таким образом, отнять земельную долю у собственника вообще невозможно?
- Это невозможно даже по чисто техническим причинам. Закон «Об обороте земель сельхозназначения» предусматривает сложные процедуры по выделению в счет невостребованных земельных долей земельных участков.
- Расскажите о порядке изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования.
- Орган государственной власти или местного самоуправления уполномочены принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 Земельного кодекса. Если собственник земельного участка письменно уведомляет орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.
- Расскажите о документах, удостоверяющих право на земельную долю.
- Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального Закона от 21 июля 1997 года «О государственном регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- Вячеслав Михайлович, можно ли отказаться от земли?
- Вопрос вполне резонный. От права собственности на земельный участок до сего времени было отказаться сложно, но 22 июля 2008 года был принят Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений», который вступил в силу 23 октября сего года. В результате, чего значительно изменилась процедура отказа от права собственности на земельные участки. Данный отказ осуществляется на основании заявления об отказе. К заявлению прилагается решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка и кадастровый паспорт земельного участка, а также копия документа, удостоверяющая личность гражданина. Если право на земельный участок было ранее зарегистрировано в органе, который осуществляет государственную регистрацию, то приложение решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка и кадастрового паспорта земельного участка не требуется.
Если от земельного участка отказывается гражданин, имеющий государственный акт на землю или только постановление главы администрации о предоставлении ему земельного участка, то у него право на земельный участок прекращается со дня принятия решения органом местного самоуправления. Кроме того, если от права на земельный участок отказывается лицо, чьи права не зарегистрованы в органе регистрации, орган местного самоуправления должен в течение 7 дней со дня принятия решения сообщить о прекращении права на земельный участок в налоговый орган и в орган кадастрового учета по месту нахождения земельного участка.